Банки стали ужесточать правила сдачи ипотечного жилья в аренду, выяснили «Известия». Чаще всего это можно делать только с согласия кредитора, а в ряде случаев и вовсе запрещено до полного погашения займа. Порой без одобрения в квартире нельзя размещать даже родственников, а использование маткапитала становится отдельным ограничением. Кроме того, в договорах всё чаще появляется право банка проверять залоговые квартиры без указания сроков и периодичности визитов.
Елена Ковалева, партнер консалтинга Legal principles, поделилась мнением:
«Пункт 3 статьи 346 ГК РФ разрешает собственнику сдавать заложенное жилье в аренду, если договором не предусмотрено иное. Банки активно используют эту оговорку, вводя запреты или требование согласования. Такие ограничения не лишены правовой логики. Банк, как залогодержатель, заинтересован в сохранении предмета залога, его рыночной стоимости и возможности беспрепятственно обратить на него взыскание в случае неисполнения обязательств. При сдаче имущества имеются разные риски: например, ухудшения имущества, у арендаторов может возникнуть право пользования, которое сохраняется при переходе права собственности (ст. 617 ГК РФ). Это осложнит продажу квартиры на торгах в случае обращения взыскания. Перед заключением договора ипотеки необходимо внимательно изучить раздел, касающийся прав и обязанностей сторон в отношении заложенного имущества. Если вы планируете сдавать квартиру, следует либо сразу обсудить с банком условия получения согласия, либо убедиться, что в договоре есть оговорка о возможности сдачи в наем без согласия банка (что встречается реже). Право банка на проверку залога законно, но должно осуществляться без неоправданных помех. В договорах редко указывают частоту или время визитов. Избыточными считаются формулировки, дающие банку право на внезапные проверки без уведомления, без ограничений по времени суток или частоте. Сдача квартиры без согласия банка, если такое требуется, ведет к серьезным последствиям. Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Но важно знать, что банки редко отказывают в согласованиях. Как правило, основные условия для согласия: отсутствие просрочек по кредиту, официальный договор аренды (часто на срок до года), уведомление арендатора о залоге и страховка. В последние годы отмечается не ужесточение, а либерализация подходов. Банки стали более лояльны к аренде, особенно в кризисные периоды, так как это помогает заемщику исправно платить по кредиту, что представляет первостепенный интерес финансовой структуры».
Подробнее читайте в Известиях.
