В производстве Районных судов г. Сочи находятся сотни дел, по исковым заявлениям заместителя прокурора Краснодарского края – прокурора г. Сочи к гражданам Российской Федерации о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, снятии земельных участков с кадастрового учета.
Причиной обращения с настоящими исковыми требованиями органами прокуратуры, послужили результаты проверки, согласно которым земельные участки находятся в федеральной собственности Сочинского национального парка.
Немного истории
Исторические предпосылки возникновения требований органов прокуратуры сформировались еще в 1983 году, когда был создан Сочинский национальный парк. В конце 1980-х — начале 1990-х годов городские власти предоставляли земли, в том числе занятые лесами, для развития коллективного садоводства. Участки выдавались организациям, предприятиям и учреждениям для создания садовых товариществ. Позже эти земли перешли в пожизненное наследуемое владение участникам товариществ, а часть из них зарегистрировали право собственности.
В 2021 году природоохранная прокуратура провела проверку законности предоставления этих участков, указав на следующие нарушения:
Были выявлены недостатки и недостоверность документов;
Участки находились на территории Нацпарка (федеральная собственность);
Оформление проводилось без согласия федеральных органов;
Данное обстоятельство установлено на основании материалов лесоустройства Сочинского национального парка 1997-1998 г.
Суды трех инстанций первой, апелляционной, кассационной встали в данных делах на сторону органов прокуратуры.
С аналогичной ситуацией столкнулся и наш Доверитель.
В сентябре 2021 года наш доверитель приобрел три смежных земельных участка в СНТ «Яблоневый сад». Через 10 дней органами прокуратуры была проведена проверка в отношении указанных участков, на основании которых сделаны выводы об отсутствии права на указанные земельные участки у всех ранее владевших собственников, в том числе и у доверителя.
Следует заметить, что требуемые процедуры проверки при осуществлении сделок купли-продажи доверить совершил, сделки были прозрачны и безопасны на 99%. Однако действия прокуратуры стали тем самым 1%, которые поставили под угрозу право собственности доверителя на только приобретённые земельные участки.
Так, Адлерским районным судом приняты к производству исковые заявления прокуратуры о признании права собственности отсутствующим (дело № 2-230/2023, дело № 2-889/2022, дело № 2-1487/2023);
Каждое из указанных дел было рассмотрено судом по одному сценарию.
Исковые требования прокуратуры удовлетворялись, несмотря на аргументированные и подтвержденные доказательствами возражения Ответчика;
Фактически требования прокуратуры удовлетворены на основании лишь одного доказательства Заключения специалиста Сочинского национального парка Самсонова С.Д., которым сделаны выводы о частичном расположении спорного земельного участка в границах земель Адлерского участкового лесничества по Плану лесоустройства 1997г.
Следует заметить, что сами материалы на основании которых формировалось заключение в материалы дела не представлялись.
Ходатайство об истребовании у Прокуратуры оставлено без удовлетворения.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.
Ходатайство о вызове и опросе эксперта оставлено без удовлетворения.
Отказано в приобщении землеустроительной экспертизы, которую провел Ответчик.
Фактически Суды лишили возможности Ответчика защитить свое право и, как следствие, приняли незаконные судебные акты, которыми были в полном объеме удовлетворены требования прокуратуры.
Указанные споры рассматривались в апелляционных, кассационных инстанциях, одно из дел 2-889/2022 дошло до Верховного суда РФ, но и там Ответчику было отказано в принятии.
Наш доверитель был не единственным пострадавшим от подобных бездумных действий судебной системы, от года к году количество аналогичных дел росло в геометрической прогрессии, и ни по одному из дел органам прокуратуры не было отказано в удовлетворении исковых требований.
Летом 2024 года произошел перелом ситуации, когда у всех собственников города Сочи появилась надежда.
Сначала Верховный суд РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2024 № 18-КГ24-51-К4; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2024 № 18-КГ24-138-К4; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2024 по делу N 18-КГ24-141-К4) усмотрел в данных делах существенное нарушение норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав граждан.
К моменту принятия указанных определений ВС РФ мы уже имели отказ коллегии в принятии жалобы в рамках дела № 2-889/2022, дела № 2-230/2023 и 2-1487/2023 были рассмотрены номерными кассациями.
Примечателен факт того, что все выводы Верховных судов, о которых я расскажу ниже, полностью соответствовали нашей позиции в рамках дел.
В связи с чем в сентябре 2024 года в рамках дела № 2-889/2022 нами была подана жалоба в Президиум ВС РФ, а также поданы жалобы в Коллегию ВС РФ по делам № 2-230/2023 и 2-1487/2023.
В декабре дела были истребованы, а мы ожидали их поступления и последующего принятия жалоб.
Но в январе 2025 года Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 28 января 2025 г. N 3-П) внес свои коррективы в практику по подобным делам.
Конституционный суд РФ усмотрел в схожих делах аналогичные нарушения, также как и ВС РФ, однако выводы Конституционного суда РФ не в полном объеме совпадают с выводами Верховного суда РФ, при этом все обжалуемые судебные акты, вынесенные в Краснодарском крае, отменены и направлены на новое рассмотрение на основании следующих выводов, которые, я считаю, необходимо рассмотреть в рамках настоящей статьи, поскольку и они повлияли на судьбу наших споров.
Органами прокуратуры неверно определен Истец, в защиту интересов которого поданы Исковые заявления
Дело в том, что большая часть исковых заявлений подана на основании вхождения спорных земельных участков в перечень земель ООПТ (Особо охраняемые природные территории).
В таком случае, надлежащим Истцом, в интересах которого могли бы выступить органы прокуратуры, является Министерство природных ресурсов и экологии РФ, указанное следует из п. 1 Положения о Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации. (Утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2015 № 1219.)
Однако Министерство не было привлечено к участию в деле.
Более того, в тех делах, где было установлено, что земельные участки не входят в перечень земель ООПТ, Истцом должны были выступать иные органы государственной власти, а именно местные органы власти, из распоряжения которых выбыли спорные земельные участки. Однако и они не были привлечены к участию в деле.
Органы прокуратуры не указали Истца, в интересах которого поданы исковые заявления.
Таким образом, Верховным судом сделан вывод, что дела рассмотрены без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.
Органами прокуратуры выбран неверный способ защиты своего права, в результате чего нарушены права граждан
Рассмотрение подобного требования допустимо только при невозможности защитить нарушенное право иными средствами.
Однако судами установлена такая возможность, поскольку у Органов прокуратуры на момент подачи искового заявления сохранялась возможность заявить исковые требования:
- о признании результатов межевания недействительными;
- об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- о признании недействительным свидетельства о праве собственности;
- о признании сделки недействительной.
Следует заметить, что по всем указанным требованиям органам прокуратуры пришлось бы с трудом восстанавливать сроки исковой давности без гарантии того, что сроки будут восстановлены.
С другой стороны, особенностью требований о признании права отсутствующим является фактическое отсутствие сроков исковой давности, а также исключается возможность признания граждан добросовестными приобретателями.
Дело в том, что такой иск может быть подан без учетов сроков исковой давности.
Поскольку органы прокуратуры, обращаясь с подобными требованиями, реализуют право на защиту нематериального блага, а согласно абзацу 2 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, и был избран данный способ восстановления нарушенных прав.
Вопреки доводам органов прокуратуры, Верховный суд однозначно высказался о невозможности формирования требований о признании права отсутствующим в данных делах, указал на необходимость применения положения ст. 302 ГК РФ (виндикационный иск), в рамках которого подлежат установлению добросовестность приобретателя и применяются сроки исковой давности.
Однако в данном случае мнения Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ разошлись. Конституционный суд выбрал иной подход и указал, что требования о признании права отсутствующим на основании ст. 304 ГК РФ являются допустимыми в данной категории споров. При этом он отметил необходимость применения сроков исковой давности, а также недопустимость рассмотрения дела без установления факта добросовестности приобретателя имущества. Заявление Ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности не будет являться самостоятельным основанием для отказа в исковом заявлении, если будет установлена недобросовестность Ответчика в части приобретения спорного объекта недвижимости.
Таким образом, Конституционный суд указал, что критерий истечения срока исковой давности и критерий добросовестности приобретения выступают единым механизмом защиты.
При этом Конституционный суд РФ указал на обязанность Истца, предъявляющего требования о признании права отсутствующим, доказать недобросовестность Ответчика.
Видится, Конституционный суд РФ в данной части принял «соломоново решение», поскольку признал способ защиты прав, избранный органами прокуратуры, законным, но вместе с тем сформировал механизмы защиты от таких требований, которые ранее не могли быть использованы при рассмотрении требований о признании права отсутствующим.
Незаконное возложение бремени негативных последствий на граждан (добросовестных приобретателей)
Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ единогласно высказались о необходимости учитывать презумпцию добросовестности приобретателя при рассмотрении данной категории споров.
Лица, приобретающие объекты недвижимости и полагающиеся на достоверность сведений, отражённых в ЕГРН, не могут быть признаны недобросовестными приобретателями до тех пор, пока не будут представлены убедительные доказательства того, что они знали или должны были знать о незаконном происхождении объекта недвижимости.
Более того, суды указали, что сомнения в законности возникновения права собственности должны подлежать безусловному толкованию в пользу лица, указанного собственником в ЕГРН.
Конституционный суд РФ сформировал два подхода к разрешению подобных споров.
В рамках споров, где предметом является земельный участок, находящийся в границах ООПТ (за исключением случаев, если земельный участок расположен на территории населенного пункта, полностью включенного в состав ООПТ), или земельный участок, находящийся в момент его приобретения в границах ООПТ подлежат установлению следующие обстоятельства:
- сформировалось ли право собственности в результате незаконного предоставления земельного участка (если данное обстоятельство установлено, то требования подлежат удовлетворению);
- изменялись ли границы ООПТ с момента приобретения спорного земельного участка;
- добросовестность лиц, приобретавших земельные участки, в совокупности с тем, не истек ли срок исковой давности.
Если в рамках судебного спора будет установлена добросовестность приобретателя земельного участка или пропуск сроков исковой давности (с учетом добросовестности Ответчика), то суд одновременно с удовлетворением требований Истца возлагает обязанность на органы публичной власти предоставить Ответчику аналогичный земельный участок или компенсировать прекращение прав, а также компенсировать стоимость построек.
В рамках споров, где предметом является земельный участок, находящийся в границах земель лесного фонда, или земельный участок, находящийся в момент его приобретения в границах земель лесного фонда, подлежат установлению обстоятельства:
- добросовестность приобретения земельного участка;
- истек ли срок исковой давности;
Если в рамках судебного спора будет установлена добросовестность приобретателя земельного участка или пропуск сроков исковой давности, то суд отказывает в удовлетворении требований Истца.
Несмотря на то, что Конституционный суд пошел дальше Верховного суда в своих выводах и выявил новый конституционно-правовой смысл статей 12, 304 ГК РФ и части 5 Статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нельзя не отметить и тот факт, что своим Постановлением суд установил баланс между правом одного собственника и общественными интересами государства, а также определил сбалансированное правило, согласно которому интересы одного лица не могут быть ущемлены даже с целью сохранения общественного блага.
А теперь предлагаем вернуться к нашему доверителю и трем судебным спорам по которым мы подали жалобы в ВС РФ.
Несмотря на корректировки, внесенные Конституционным судом в практику применения ст. 302 и 304 ГК РФ, для нас ситуация не изменилась: дело в том, что сформированные ВС РФ и КС РФ правила при рассмотрении данных споров куда важнее на этапе обжалования в ВС РФ.
Поскольку, каким образом квалифицировать исковое заявлении прокуратуры в рамках ст. 302 или 304 ГК решать только суду первой инстанции при рассмотрении спора, данную квалификацию на этапе кассационного обжалования уже не изменить, можно лишь признать её ошибочность.
Но правило, которое сформулировал КС РФ при применении ст. 304, а также механизм, в рамках которого добросовестность приобретателя и сроки исковой давности, в рамках данной статьи, идут рука об руку, формируя собой действенный механизм защиты для собственников, вселяет в нас надежду.
И вот, весной 2025 года ВС РФ приняты все наши жалобы (присвоены номера 18-КГ25-91-К4, 18-КГ25-12-К4, 18-КФ24-3593-К4).
На дату написания указанной статьи все жалобы рассмотрены, Судебные акты нижестоящих инстанций отменены, а дела направлены на новое рассмотрение в суды первой инстанции.
Однако, несмотря на эти важные для нашего доверителя победы, существуют опасения, что суды первой апелляционной и кассационной инстанции не изменят своих позиций.
На сегодняшний день суды первой инстанции не рассмотрели дела возвращенные ВС РФ на пересмотр, что создает неопределенность в части использования механизмов защиты права сформированных Верховным судом РФ и Конституционным судом РФ.
